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??10月20日，位于北京南三環(huán)外的豐臺區樊家村地塊一錘定音，除去配建的公租房、回遷房，商品住宅樓面價(jià)達到7.5萬(wàn)元/平米，超過(guò)了兩年前的農展館地王，加冕北京乃至全國新單價(jià)地王。 ??“在北京的土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商若想拿地，還得多點(diǎn)兒想象力才行?！弊罱鼛滋?，這已經(jīng)成為北京土地市場(chǎng)上最常見(jiàn)的調侃。 ?? ??北京正面臨一波“罕見(jiàn)”的土地盛宴。北京市國土資源局公告顯示，從10月20日至11月23日，北京市待出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊合計29個(gè)，合計面積為223.17萬(wàn)平方米，其中與住宅相關(guān)的地塊19個(gè)。 ??根據記者統計，將要推出的29宗經(jīng)營(yíng)性地塊分別位于北京11個(gè)不同的區域，其中，昌平區有7宗，豐臺區有6宗，順義區有3宗，門(mén)頭溝區、平谷區、房山區、石景山區及海淀區各有2宗，密云縣、通州區、朝陽(yáng)區則各為1宗。 ??“根據住宅地塊的分布來(lái)看，這次集中供應的19宗住宅用地，僅有3宗地塊位于五環(huán)內，剩余16宗地塊中，五六環(huán)之間的占4成，其余六成均處于六環(huán)以外的遠郊區?！北本┮淮笮头科笸顿Y部主管孔力丹（化名）告訴記者，這意味著(zhù)明年北京市的住宅供應區域將繼續外延。 ??“國土局在年底集中推地基本上是每年的慣例，不過(guò)，今年北京市國土局在短時(shí)間內集中供應如此大量的土地，從歷年的土地市場(chǎng)來(lái)看還是比較罕見(jiàn)的?！眮喓罊C構市場(chǎng)總監郭毅表示。 ??在孔力丹眼中，北京這次“罕見(jiàn)”的大規模集中土地供應，首先與1-9月北京土地供應過(guò)少有關(guān)。 ??根據亞豪機構的統計，2015年1到9月，北京僅供應了27宗住宅性質(zhì)用地，累計供應面積為278.62萬(wàn)平方米，僅完成全年750公頃商品住宅供地計劃的37%，創(chuàng )下2006年以來(lái)的新低。 ??“土地供應計劃完成率不到50%，這無(wú)論是從國土部門(mén)的工作計劃還是地方財政收入角度來(lái)說(shuō)，都是無(wú)法達標的?！笨琢Φじ嬖V記者，按照國土部門(mén)的計劃，今年的推地規模及土地出讓金收入要與往年大體持平，但現在來(lái)看差距仍然較大，因此年底發(fā)力在所難免。 ??公開(kāi)統計數據顯示，北京去年全年土地出讓金收入1916.9億元，今年已經(jīng)成交土地1065.28億元。剩余的超30宗地塊，即使按照北京平均的溢價(jià)率40%計算，成交土地收入也將突破800億元，因此，業(yè)內預計今年全年北京土地出讓金收入將達到2000億元，基本與去年持平。 ??“北京的土地供應從今年開(kāi)始改為集中供應，主要目的是為了分散購地需求，平抑地價(jià)?！笨琢Φけ硎?，以往分散出讓時(shí)，手握重金的大型品牌房企幾乎包攬了全年所有的優(yōu)質(zhì)地塊，其他中型開(kāi)發(fā)商很難獲得機會(huì )。但在集中供應的背景下，由于幾塊優(yōu)質(zhì)地塊占據開(kāi)發(fā)商財務(wù)預算，同時(shí)出讓的一些遠郊地塊，就有可能給更多的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)機會(huì )，價(jià)格上也難以出現多家開(kāi)發(fā)商抬價(jià)的局面。 ??不過(guò)，也有業(yè)內人士分析指出，土地供應增加雖有望平抑地價(jià)，但從長(cháng)期來(lái)看，房企拿地還是傾向于一線(xiàn)城市，因此北京土地市場(chǎng)供需矛盾將長(cháng)期存在，地價(jià)還會(huì )上漲。 ??與兩年前融創(chuàng )中國以7.3萬(wàn)元/平米拿下的農展館地塊相比，此次葛洲壩豪擲49.5億元奪得的南三環(huán)外地塊扣除配建面積單價(jià)達到7.5萬(wàn)元/平米，這一價(jià)格讓業(yè)內人士直呼“看不懂”。 ??“7.5萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)意味著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)起碼要賣(mài)到單價(jià)20萬(wàn)元/平米，這對于配套還不完善的南三環(huán)豐臺區域來(lái)說(shuō)，幾乎是不可想象的?！睒I(yè)內一位分析人士表示。 ??在樊家村“地王”拍下的第二天，一場(chǎng)名為“釣遇未來(lái)”的論壇在新地王隔壁召開(kāi)，作為主辦方的懋源地產(chǎn)在樊家村附近有釣云臺等兩個(gè)項目靜等入市。 ??“樊家村地塊能拍出這么高的價(jià)格，主要原因在于其地理位置的稀缺性。葛洲壩拿地之后，我們項目的價(jià)格優(yōu)勢也隨之凸顯出來(lái)?！表吹禺a(chǎn)品牌負責人赫蒙表示，2012年懋源地產(chǎn)獲得的釣云臺地塊地價(jià)僅為2萬(wàn)元/平米，夏家胡同地王的樓面價(jià)當時(shí)只有4萬(wàn)元/平米。如今豐臺樓面價(jià)已達到7萬(wàn)元/平米。 ??“北京目前已經(jīng)很少有某一區域的大規模土地供應，現在來(lái)看，一是東北方向的東壩區域，另一個(gè)就是西南方向的豐臺區域，因此在這類(lèi)區域內房企組團發(fā)展的特征已經(jīng)非常明顯?！北本┦蟹繀f(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志表示。 ??根據中原地產(chǎn)提供的統計數據顯示，目前北京已有38宗地塊樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元，其中樓面價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元的有5宗、樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的有5宗、樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的有11宗、樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的有16宗。 ??“這意味著(zhù)，加上原有未售完項目未來(lái)北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅項目將達到50個(gè)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年以來(lái)北京的高端項目紛紛入市，價(jià)格也有所上調，以位于西五環(huán)附近的金玉府項目為例，目前單價(jià)6萬(wàn)元/平米，總價(jià)800萬(wàn)-850萬(wàn)元的價(jià)格已經(jīng)算是“合理價(jià)格”。 ??然而值得注意的是，豪宅項目遍地開(kāi)花的同時(shí)，這類(lèi)項目的目標客群卻并未顯著(zhù)增多。實(shí)際上，近來(lái)豪宅項目銷(xiāo)售下滑的跡象已經(jīng)呈現。 ??有機構數據顯示，今年9月，在連續3個(gè)月成交維持300套以上的水平后，公寓豪宅33個(gè)項目共實(shí)現產(chǎn)品成交262套，成交面積5.3萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少23%、13%。 ??以融創(chuàng )農展館項目“北京壹號院”為例，該項目在2014年底拿到預售證，據北京市住建委網(wǎng)站的交易信息顯示，該項目自入市以來(lái)共推出56套房源，項目銷(xiāo)售均價(jià)為16.5萬(wàn)元/平米，目前已簽約5套，還有2套的狀態(tài)顯示“已預訂”及“資格審驗中”。 ??“豪宅市場(chǎng)如果遭到需求透支，那么眾多同類(lèi)項目將出現去化困難?！币晃粯I(yè)內人士表示，在北京，千萬(wàn)級豪宅成交套數近幾年一直保持在每年2000套左右的成交量。但目前北京在售、即將開(kāi)盤(pán)及明年入市的豪宅數量遠遠超過(guò)這個(gè)數字。 ? ??與北京土地市場(chǎng)相類(lèi)似，上海土地市場(chǎng)在近期也出現了相似的熱度。 ??9月份，上海土地市場(chǎng)當天掛牌出讓的三幅地塊溢價(jià)率全部超過(guò)100%。同樣在國慶假后，上海相繼有多幅地塊成交。為此，上海相關(guān)部門(mén)緊急叫停了5幅土地的競拍，調整土地市場(chǎng)供應。 ??上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，從上海9月份的土地交易數據能夠看出，溢價(jià)率創(chuàng )下了新高，反映了房企對于后續市場(chǎng)的認可和承受能力。暫時(shí)性的土地交易終止或中止，與此前對于此類(lèi)地塊修改規劃有關(guān)系。從實(shí)際情況看，整個(gè)市場(chǎng)拿地熱情并沒(méi)有被澆滅，四季度房企依然看好上海等一線(xiàn)城市市場(chǎng)。 ??數據顯示，今年前三季度，上海土地出讓金收入1019億元，按全年1500億元的計劃，四季度還將有400至500億的推地計劃，將出現年末“推地潮”。近期，上海掛牌未出讓的13宗土地起拍總價(jià)超過(guò)200億元，其中不乏江灣新城、蘇河灣等有望創(chuàng )造新地王的優(yōu)質(zhì)地塊。 ??不過(guò)，盡管北京、上海土地市場(chǎng)不斷升溫，但今年以來(lái)，全國土地市場(chǎng)總體遇冷的情勢已難以逆轉。 ??國家統計局最新公布的數據顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積15890萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，降幅比1-8月份擴大1.7個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個(gè)百分點(diǎn)。 ??對此，嚴躍進(jìn)表示，全國土地購置面積的跌幅略有擴大，關(guān)鍵在于部分二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市“拖后腿”。 ??以二線(xiàn)城市長(cháng)沙為例，據戴德梁行公布的數據，長(cháng)沙三季度僅掛牌出讓9宗土地，成交8宗，成交面積僅24萬(wàn)平方米，創(chuàng )下近年來(lái)單季度新低。其中住宅用地僅有1宗，另有2宗商業(yè)用地和1宗商住用地。

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