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湖南省住房和城鄉建設廳文件

湘建房〔2010〕295號

關(guān)于修訂湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則的通知

各市、州房（地）產(chǎn)管理局、建設局、規劃局：

  為進(jìn)一步規范房產(chǎn)面積測量標準，保護房屋權利人的合法權益，我廳結合當前房產(chǎn)面積測量實(shí)務(wù)中反映的各類(lèi)問(wèn)題，在認真研究論證的基礎上，對現行《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則》進(jìn)行了修訂?，F將修訂后的《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則》印發(fā)給你們，自2011年1月1日起施行，原湖南省建設廳《關(guān)于印發(fā)<湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則>的通知》（湘建房〔2004〕391號）同時(shí)廢止。本通知施行之日前受理的房屋測繪項目，仍按湘建房〔2004〕391號文件執行。本通知執行中有何問(wèn)題，請及時(shí)報告我廳房地產(chǎn)監管處。

                                                    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年十一月三日

  附件：湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則

湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則

1  總  則
1.0.1  為了規范房產(chǎn)面積測量，保護房屋所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規范》GB/T17986—2000的規定，結合我省實(shí)際，制定本規則。
1.0.2  本規則適用于本省行政區域內房屋登記的房產(chǎn)面積測量。
1.0.3  本規則所稱(chēng)房產(chǎn)面積測算系指房屋水平投影面積測量計算，它包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等測算。       
2  術(shù)  語(yǔ)
2.0.1  自然層
    按樓板、地板結構分層的樓層。
2.0.2  房屋的自然層數
    房屋的自然層數，一般按室內地坪±0.00以上自然層計算，房屋的地下層（負層）數按±0.00以下的自然層計算。 
2.0.3  房屋層高
    房屋的上下兩層樓面、或地面至樓面、或樓面至屋面的垂直距離，局部不一致時(shí)，以主要部分的層高為準。
2.0.4  地上層數
    房屋±0.00以上的自然層數。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（含2.20m，下同）的，計入地上自然層數。地上層數用正整數表示。
2.0.5  地下層數
    房屋±0.00以下，室內層高在2.20m以上的地下室（含采光窗在室外地坪以下）層數。地下層數用負整數表示。
2.0.6  房屋總層數
    房屋的地下層數與地上層數之和。假層、夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計房屋層數。
2.0.7  地下室
    房間地面低于室外地平面的高度，超過(guò)該房間凈高1/2的建筑物。
2.0.8  半地下室
    房間地面低于室外地平面的高度，超過(guò)該房間凈高的1/3但不超過(guò)1/2，且采光窗在地坪以上的建筑物。
2.0.9  架空層
    底層架空一定的高度，作為入口、存車(chē)、儲藏、公共活動(dòng)使用的空間。
2.0.10  結構轉換層
    簡(jiǎn)稱(chēng)轉換層，是指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同建筑結構類(lèi)型，通過(guò)該樓層進(jìn)行結構轉換。
2.0.11  消防避難層
    簡(jiǎn)稱(chēng)避難層，是指作消防避難用的樓層。
2.0.12  技術(shù)設備層
    簡(jiǎn)稱(chēng)技術(shù)層(設備層)，是指專(zhuān)用于為安裝布置水、電、暖、衛系統等設施的樓層。
2.0.13  假層
    位于兩自然層之間，在房屋外部難于判斷的局部樓層。
2.0.14  夾層
    亦稱(chēng)附層，是指位于房屋自然層內的局部樓層，未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構的一部分。
2.0.15  插層
    位于房屋兩自然層之間與房屋整體結構不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去的局部樓層。
2.0.16  挑樓
    樓房向外懸挑的封閉樓層房屋。
2.0.17  騎樓
    樓層部分跨在人行道上的臨街樓房。
2.0.18  過(guò)街樓
    有道路穿過(guò)建筑空間的樓房。
2.0.19  閣樓
    坡屋頂下方空間加以利用的樓層。
2.0.20  柱廊
    有頂蓋，有支柱或兼有一側圍護墻體的通道。
2.0.21  檐廊
    房屋檐下有頂蓋，無(wú)支柱和房屋相連的作為通道的伸出部位。
2.0.22  挑廊
    挑出房屋墻體外，有圍護物，無(wú)支柱的外走廊。
2.0.23  門(mén)廊
    房屋門(mén)前突出的有頂蓋和支柱的通道。
2.0.24  架空通廊
    以?xún)啥朔课葑髦?，有圍護結構的架空通道。
2.0.25  門(mén)斗
    房屋門(mén)前有與房屋相連的頂蓋，且由承重墻體支撐頂蓋的進(jìn)出通道。
2.0.26  樓梯
    供房屋各層間上下步行的通道。
2.0.27  梯間
    內有電梯或樓梯，供載人、載物或人員上下的空間或房間，亦稱(chēng)為電梯間、樓梯間。
2.0.28  屋頂梯間
    突出房屋天面，有頂蓋，有圍護結構，供房屋維修、消防安全出口用的梯間。
2.0.29  屋頂水箱間
    房屋天面上設置水箱的房間。
2.0.30  凸窗
    突出外墻面，有圍護結構的封閉窗戶(hù)。
2.0.31  幕墻
    突出于建筑主體結構以外，用玻璃、金屬板等材料形成的圍護結構。
2.0.32  陽(yáng)臺

具有底板、頂蓋和圍護結構，且與戶(hù)室開(kāi)門(mén)連通，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)，晾曬衣物等的空間。
2.0.33  封閉陽(yáng)臺
    采用木質(zhì)、金屬質(zhì)、塑鋼和玻璃等材料對陽(yáng)臺完全封閉，作為永久性使用的空間。
2.0.34  躍層住宅
    套內跨躍兩樓層以上（含兩樓層）的住宅。
2.0.35  復式住宅
    套內跨躍兩樓層以上（含兩樓層）、居室內廳高為兩樓層或兩樓層以上的住宅。
2.0.36  錯層住宅
    套內部分地面與其余部分形成高差，但該套內空間水平投影仍為一層，無(wú)重疊面積。
2.0.37   多功能綜合樓
    指一幢樓內，具有兩種或兩種以上使用功能，其共有建筑面積有不同功能和服務(wù)對象。只有商業(yè)和住宅兩部分的多功能綜合樓稱(chēng)為商住樓。
2.0.38  自有墻
    簡(jiǎn)稱(chēng)自墻，是指為房屋所有者所有的墻體。
2.0.39  共有墻
    簡(jiǎn)稱(chēng)共墻，是指與毗鄰房屋所有者共同所有的墻體。
2.0.40  借墻
    該墻為毗鄰房屋所有者所有的墻體。
2.0.41  房屋建筑面積
    房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上的永久性建筑。
2.0.42  房屋使用面積
    房屋戶(hù)內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。
2.0.43  房屋產(chǎn)權面積
產(chǎn)權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由市、縣（市）房屋登記機構認定。
2.0.44  房屋共有建筑面積
    各產(chǎn)權人共同占有或共同使用的建筑面積。
2.0.45  成套房屋的建筑面積

成套房屋的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。
2.0.46  成套房屋的套內建筑面積
    成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積與套內墻體面積以及套內陽(yáng)臺面積三部分組成。
2.0.47  套內使用面積
    套內使用面積指套內房屋使用空間的面積，按水平投影面積計算。內墻面裝飾厚度計入套內使用面積。
2.0.48  套內墻體面積
    套內墻體面積是指套內使用空間周?chē)膰o或承重墻體或承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積；套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
2.0.49  套內陽(yáng)臺建筑面積
    套內陽(yáng)臺建筑面積按陽(yáng)臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。
3  房產(chǎn)勘測
3.1  幢與幢號
3.1.1  幢的定義
    幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。
3.1.2  幢的編號
幢號以丘為單位，自進(jìn)大門(mén)起，從左到右，從前到后，用數字1，2，…… 順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線(xiàn)的左下角，并加括號表示。
3.1.3  測量號
測量號是描述房屋地理位置的編號，其編寫(xiě)方法按《房產(chǎn)測量規范》執行。
一幢房屋只有一個(gè)測量號。
3.2  房屋調查
3.2.1  房屋調查的內容
    房屋調查內容包括房屋坐落、產(chǎn)權人、產(chǎn)別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、產(chǎn)權來(lái)源、產(chǎn)權糾紛和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界線(xiàn)示意圖。
3.2.2  房屋坐落
    按地名辦編制的地名、門(mén)牌號調記。同一處房屋坐落有新舊門(mén)牌號的，應全部注明；同一幢房屋有兩個(gè)以上街道門(mén)牌號的，應全部注明；房屋坐落沒(méi)有門(mén)牌號的，借用毗連房屋門(mén)牌號并加注東、西、南、北方位，也可用小區名稱(chēng)(或地名)第幾幢來(lái)表示。
3.2.3  房屋產(chǎn)權人
    1私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權證件或身份證件上的姓名。產(chǎn)權人已死亡的，應注明代理人的姓名；產(chǎn)權是共有的，應注明全體共有權人的姓名。
    2單位所有的房屋，應注明單位的全稱(chēng)。兩個(gè)以上單位共有的，應注明全體共有單位名稱(chēng)。
    3房地產(chǎn)管理部門(mén)直接管理的房屋，包括公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)、撥用產(chǎn)等四種產(chǎn)別。公產(chǎn)應注明房地產(chǎn)管理部門(mén)的全稱(chēng)。代管產(chǎn)應注明代管及原產(chǎn)權人姓名。托管產(chǎn)應注明托管及委托人的姓名或單位名稱(chēng)。撥用產(chǎn)應注明房地產(chǎn)管理部門(mén)的全稱(chēng)及撥借單位名稱(chēng)。
3.2.4  房屋產(chǎn)別
    房屋產(chǎn)別是指根據產(chǎn)權占有不同而劃分的類(lèi)別。按兩級分類(lèi)調記，具體分類(lèi)標準按附錄A執行。
3.2.5  房屋產(chǎn)權來(lái)源
    房屋產(chǎn)權來(lái)源是指產(chǎn)權人取得房屋產(chǎn)權的時(shí)間和方式，如繼承、分析、買(mǎi)受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價(jià)撥、撥用等。
    產(chǎn)權來(lái)源有兩種以上的，應全部注明。
3.2.6  房屋層數、層次
    房屋的層數是指房屋的總層數。層次是指房屋的所在樓層，地上層次由下往上按1、2、3……連續編號，地下層次由上往下按-1、-2、-3……連續編號。
3.2.7  房屋建筑結構
    房屋建筑結構是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料來(lái)劃分類(lèi)別，具體分類(lèi)標準按附錄B執行。
    一幢房屋有兩種以上建筑結構，應分別注明。
3.2.8  房屋建成年份
    房屋建成年份是指房屋實(shí)際竣工年份。拆除翻建的，應以翻建竣工年份為準。
    一幢房屋有兩種以上建成年份，應分別注明。
3.2.9  房屋用途
    房屋用途分設計用途和實(shí)際用途。
    房屋設計用途是指經(jīng)規劃部門(mén)批準的房屋用途。
一幢房屋有兩種以上用途，應分別調查注明，具體分類(lèi)標準按附錄C執行。
3.2.10  房屋墻體歸屬
    房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權的歸屬，分自有墻、共有墻和借墻三類(lèi)。
3.2.11  房屋產(chǎn)權的附加說(shuō)明
    在調查中對產(chǎn)權不清或有爭議的，以及設有典當權、抵押權等他項權利的，應做出記錄。
3.2.12  房屋權界線(xiàn)示意圖
    房屋權界線(xiàn)示意圖是以基本單元為單位繪制的略圖，表示房屋及其相關(guān)位置、權界線(xiàn)、共有房屋權界線(xiàn)，以及與鄰戶(hù)相連墻體的歸屬，并注記房屋邊長(cháng)。對有爭議的權界線(xiàn)應標注部位。
    房屋權界線(xiàn)是指房屋基本范圍的界線(xiàn)，包括共有房屋的權界線(xiàn)，以產(chǎn)權人的指界與鄰戶(hù)認證來(lái)確定，對有爭議的權界線(xiàn)，應作相應記錄。
3.3  房產(chǎn)面積測算的精度要求
    各類(lèi)面積測算必須獨立測算二次，其較差應在規定的限差以?xún)?，取中數作為最后結果。
    房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過(guò)表3.3計算的結果。

表3.3  各級面積的限差和中誤差

    商品房、保障性住房采用二級精度；異形房屋、其他房屋可采用三級精度。

3.4  房屋尺寸丈量
3.4.1  丈量基準
    1獨立成幢的房屋，以房屋四面墻體外側為界測量，丈量房屋以勒腳以上墻角為準。
    2毗連房屋，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度為1/2處；借墻量至墻體內側；自有墻體量至墻體的外側，并用相應符號表示。
    3附屬設施：柱廊以柱外圍為準；陽(yáng)臺以圍護結構的外圍投影為準；門(mén)廊以柱或圍護結構的外圍為準；檐廊、挑廊以圍護結構外圍水平投影為準。
    4異形房屋，增加必要的輔助線(xiàn)測量。
    5墻體厚度：剔除粉灰和其他非結構性材料的裸墻厚度。
3.4.2  丈量方法
    1檢核法：即按經(jīng)規劃部門(mén)審查批準的施工圖核實(shí)房屋尺寸，成套住宅須對每種戶(hù)型尺寸進(jìn)行核實(shí)；非住宅須對每個(gè)產(chǎn)權單元尺寸進(jìn)行核實(shí)。如與施工圖不符，須實(shí)量變化部位尺寸。
    2實(shí)量法：即實(shí)地丈量房屋的尺寸。應丈量房屋的外圍尺寸和凈空尺寸，丈量?jì)艨粘叽鐣r(shí)應丈量裝飾粉灰厚度和墻體厚度。丈量的外圍、凈空尺寸應予注明。 
3.4.3  精度要求
    量距應使用經(jīng)檢定合格的纖維皮尺、鋼卷尺、手持式測距儀、紅外線(xiàn)測距儀、全站儀或其他能達到相應精度的儀器和工具。同種量測工具二次量距之差應滿(mǎn)足|△D|≤0.005m，長(cháng)度以m為單位，取至0.01m。
3.5  繪制房屋測量草圖
3.5.1  無(wú)施工圖的房屋，應按附錄D繪制房屋測量草圖。
3.5.2  草圖內容及要求
    1房屋測量草圖按概略比例尺分層繪制，并標注指北方向。
    2房屋外墻、權界分隔墻均繪單實(shí)線(xiàn)。
    3注明房屋坐落、測量號、產(chǎn)權人、層數、層次、結構等。
    4注記戶(hù)室號、標明實(shí)際開(kāi)門(mén)處。
    5逐間實(shí)量時(shí)，應注記墻體歸屬和室內凈空尺寸(以?xún)葔γ鏋闇?、裝飾粉灰厚度、墻體厚度，取至0.01m。
    磚墻用P表示，竹織壁墻用Z表示，木板墻用M表示。墻體厚度量至0.01m，注記在字母的右下角。
    6凡有固定設備的附屬用房如廚房、衛生間、電梯、樓梯等均須注記。
    7地下室、復式房屋、夾層、假層等應另繪草圖。
    8丈量陽(yáng)臺尺寸并注明是否封閉。
    9備注。
3.5.3  用紙規格和繪制要求
    測量草圖紙可用787mm×l092mm的1/32、1／16、1／8規格圖紙。
    測量草圖應在實(shí)地繪制，測量的原始數據不得涂改和擦拭，更不得憑記憶補記數據。漢字字頭一律朝上，數字字頭向上或向左。
3.6  構筑物勘測
3.6.1  調查 
  調查內容包括權利人、坐落、名稱(chēng)、結構、建成年份、用途，以及繪制構筑物房產(chǎn)平面圖。 
3.6.2  勘測
    1測量號：編制方法按3.1.3執行，但其幢號首位為“G”。
    2坐落：按構筑物周邊較為明顯建筑物的坐落描述。
    如：“×××號院內”、“×××號東側30米”等。
    3名稱(chēng)：按行政主管部門(mén)確定的名稱(chēng)填寫(xiě)。
    如：“×××煙囪”、“×××水塔”、“×××隧道”、“×××大橋”等。
    4用途：按行政主管部門(mén)確定的用途填寫(xiě)。
    5結構：參照《房產(chǎn)測量規范》中房屋建筑結構的分類(lèi)。
    6現場(chǎng)拍照：拍照取景應清晰反映構筑物全貌。照片上應標注構筑物名稱(chēng)和拍照日期等。
    7繪制構筑物房產(chǎn)平面圖：根據《房產(chǎn)測量規范》的相關(guān)規定，按構筑物實(shí)地狀況測繪平面位置和圖形，并描述其空間尺寸，標注地物符號和構筑物名稱(chēng)等。
3.6.3  權證配圖
    權證配圖包括房產(chǎn)平面圖、構筑物照片等。
3.6.4  測繪成果資料
    構筑物測繪成果資料包括構筑物測繪成果報告、構筑物房產(chǎn)平面圖、構筑物照片等。
4  房產(chǎn)面積計算
4.1  計算建筑面積應具備的條件
    計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：
    1應具有上蓋；
    2應有圍護物；
    3層高在2.20m以上；
    4結構牢固、屬于永久性的建筑物；
    5可作為人們生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。
4.2  計算全部建筑面積的范圍
4.2.1  永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層面積的總和計算。
4.2.2  穿過(guò)房屋的通道、房屋內的門(mén)廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。門(mén)廳、大廳內回廊部分，層高在2.20m以上的按其水平投影面積計算。
4.2.3  樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等，均按房屋自然層計算。
4.2.4  房屋內的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）及其梯間、電梯間等，其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。
4.2.5  房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按其外圍水平投影面積計算。
4.2.6  挑樓、全封閉的陽(yáng)臺按其圍護結構外圍水平投影面積計算。
4.2.7  屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。
4.2.8  與房屋相連且相通的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
4.2.9  房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
4.2.10  地下室、半地下室及相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。
4.2.11  有柱或有圍護結構的門(mén)廊、門(mén)斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
4.2.12  玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。既有主墻又有幕墻時(shí)，以主墻為準計算。
4.2.13  屬永久性建筑物有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
4.2.14  依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。
4.2.15  與室內相通，并能正常利用的變形縫計算建筑面積。
4.2.16  房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，按層高2.20m以上部位的水平投影面積計算。
4.2.17  突出外墻的落地凸窗、無(wú)油煙灶臺，高度2.20m以上，按其外圍水平投影面積計算。
4.2.18  室內體育館按實(shí)際層數計算。體育館（場(chǎng)）臺下空間加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算（多層按多層計）。
4.2.19  機械停車(chē)庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。
4.2.20  設有結構層的立體倉庫、立體車(chē)庫按結構層計算。
4.2.21  舞臺燈光控制室按其圍護結構外圍水平投影面積計算。
4.2.22  層高2.20m以上的架空層，按其柱或圍護結構外圍投影面積計算。
4.2.23  獨立戶(hù)室內全封閉的花園房屋和陽(yáng)光屋，按其水平投影面積計算。
4.3  計算一半建筑面積的范圍
4.3.1  與房屋相連，有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
4.3.2  未封閉的陽(yáng)臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
4.3.3  獨立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋外圍水平投影面積的一半計算。
4.3.4  無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。
4.3.5  有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
4.3.6  獨立戶(hù)室內未封閉的花園房屋和陽(yáng)光屋，按其水平投影面積的一半計算。
4.4  不計算建筑面積的范圍
4.4.1  層高小于2.20m的附層（含夾層、插層、技術(shù)層）和層高小于2.20m的地下室和半地下室。
4.4.2  突出房屋墻面的構件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無(wú)柱雨蓬等。
4.4.3  房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。
4.4.4  房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池。
4.4.5  建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺。
4.4.6  騎樓、過(guò)街樓的底層以及穿過(guò)房屋的通道用作街巷通行的部分。
4.4.7  臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱、是否有圍護結構。
4.4.8  利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。
4.4.9  活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡(jiǎn)易房屋。
4.4.10  獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。
4.4.11  與房屋室內不相通的變形縫。
4.4.12  用作公共休憩、綠化園藝使用的架空部位和公共空中花園。
4.4.13  已計算建筑面積的樓梯的下方空間。
4.4.14  與室內不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺、挑廊、檐廊的建筑。
4.4.15  陽(yáng)臺、挑廊、走廊等其頂蓋距底板的高度大于兩個(gè)自然層的。
4.4.16  非落地的凸窗、無(wú)油煙灶臺。
4.4.17  結構性墻體外的保溫、隔熱層。
4.4.18  貯水（油）池、化糞池。
4.5  特殊情況處理
4.5.1  陽(yáng)臺、挑廊、架空通廊的圍護結構向外傾斜的，按其圍護結構底板水平投影面積計算一半建筑面積；向內傾斜的，按其圍護結構上沿水平投影面積計算一半建筑面積。
4.5.2  陽(yáng)臺、挑廊、走廊等其頂蓋小于底板，頂蓋寬度≥0.60m，按其頂蓋水平投影面積計算一半建筑面積。
4.5.3  墻體向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影計算建筑面積；墻體向內傾斜的房屋，按距底板2.20m以上部位的水平投影面積計算建筑面積。
4.5.4  對商業(yè)層、車(chē)庫層、人防層內無(wú)間隔墻的基本單元，應埋設永久性界址標志后才能進(jìn)行分戶(hù)測繪。
5  共有建筑面積分攤
5.1  一般規定
5.1.1  共有建筑面積的分攤原則
    1產(chǎn)權各方有合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規定執行。
    2產(chǎn)權各方無(wú)合法產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按產(chǎn)權各方相關(guān)的建筑面積所占比例進(jìn)行分攤。
    3房屋共有建筑面積分攤以幢為單位，僅限于分攤本幢房屋內的僅為本幢服務(wù)的共有面積。
    4整幢房屋在銷(xiāo)售和產(chǎn)權轉移、分割中只能采用一種分攤方法。
5.1.2  共有建筑面積的所有權與使用權
    1房屋共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權人分攤面積的具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分攤，未經(jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設計的使用功能。
    2列入分攤的共有建筑面積的所有權、使用權，由參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權人共同所有、共同使用。
5.1.3  共有建筑面積的確認方法
    1未經(jīng)規劃及相關(guān)部門(mén)驗收的房屋，對共有建筑面積范圍的確認，以規劃等相關(guān)部門(mén)批準的建筑施工圖為依據。
    2經(jīng)規劃及相關(guān)部門(mén)驗收合格的房屋，對共有建筑面積范圍的確認，以房屋實(shí)際狀況為準。
    3商業(yè)層、車(chē)庫層、人防層內設置無(wú)間隔墻的基本單元的，其內部通道的設置如符合規劃或消防要求，該層共有建筑面積方可確認。
5.1.4  共有建筑面積的計算
    共有建筑面積按比例分攤，計算公式：
    δSi=K?Si
    ∑δSi 
    ∑Si
    式中：K——為面積的分攤系數
    Si——各單元參加分攤的建筑面積，㎡；
    δSi——各單元參加分攤所得的分攤面積，㎡；
    ∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和，㎡；
    ∑Si——為參加分攤的各基本單元建筑面積總和，㎡。
5.2  共有建筑面積的組成
5.2.1  共有建筑面積包括幢內電梯井、樓梯間、管道井、公共廁所、垃圾道、配電間、水泵房、屋頂梯間、電梯機房、屋頂水箱間、智能監控室、消防設施房、消防通道、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛室、技術(shù)設備層等為本幢房屋服務(wù)的公共部位，以水平投影面積計算。
5.2.2  房屋外墻（含山墻）各層水平投影面積一半的建筑面積，列入幢共有建筑面積。
5.3  不計入分攤的共有建筑面積范圍
5.3.1  下列共有建筑面積應單獨設置戶(hù)室不進(jìn)行分攤，但應分攤僅為本幢服務(wù)的相關(guān)共有建筑面積。
    1為多幢服務(wù)的管理用房、警衛室等。
    2獨立使用的地下室、半地下室、車(chē)棚、車(chē)庫等。
    3為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房。
    4避難層（室）及結構轉換層內可獨立使用的部位。
5.3.2  下列共有建筑面積應單獨設置戶(hù)室不進(jìn)行分攤，也不分攤其它共有建筑面積。
    1為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設備用房。
    2消防避難層（室）及結構轉換層。
    3幢與幢之間相連的通廊。
5.4  共有建筑面積的分攤方法
5.4.1  住宅樓共有建筑面積的分攤方法
    1各套房屋的分攤面積＝套內建筑面積×分攤系數
    式中：
    幢內共有建筑面積
    幢內各套房屋套內建筑面積之和
2住宅樓原則上以幢為單位采用一級分攤，如標準層內各單元戶(hù)數不一致或部分單元設置電梯時(shí)，應劃分不同的功能區。
5.4.2  商住樓共有建筑面積的分攤方法
5.4.2.1  功能區的劃分
    1根據住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區，按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分。
    2未經(jīng)規劃及相關(guān)部門(mén)驗收的房屋，功能區的劃分以規劃等相關(guān)部門(mén)批準的建筑施工圖為依據；經(jīng)規劃及相關(guān)部門(mén)驗收的房屋，功能區的劃分以房屋實(shí)際狀況為準。
    3裙樓上有多個(gè)獨立塔樓的，則各塔樓應劃分為單個(gè)功能區。
    4具有特定的服務(wù)對象以其實(shí)際作用功能的不同，可劃分為不同的功能區。

5.4.2.2  共有建筑面積劃分
    1商住樓的商業(yè)層內單獨通往住宅的梯間(含室外樓梯)以及門(mén)廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。
    2為本幢服務(wù)的消防通道（樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間以及幢內其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。
    3專(zhuān)為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區內的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。
    4專(zhuān)為商業(yè)部分服務(wù)的樓梯、電梯、門(mén)廳、過(guò)道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面積。
5.4.2.3  住宅部分各套房屋的分攤面積
    套分攤面積=套內建筑面積×分攤系數
    式中：
      幢共有分攤面積+住宅部分共有建筑面積
    住宅部分各套內建筑面積之和
5.4.2.4  商業(yè)部分各基本單元的分攤面積
    基本單元的分攤面積=基本單元套內建筑面積×基本單元分攤系數
    式中：
                      層分攤面積+層內共有建筑面積
    層內各基本單元套內建筑面積之和
    層分攤面積=層套內建筑面積×層分攤系數
    式中：
                 幢共有分攤面積+商業(yè)部分共有建筑面積
    商業(yè)部分各層套內建筑面積+商業(yè)部分各層內共有建筑面積
    
    層內共有建筑面積，指專(zhuān)為本層服務(wù)的內走道、層內公用廳等共有建筑面積。
5.4.3  多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法。
    多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進(jìn)行分攤。

6  房產(chǎn)面積測量成果
6.1  房產(chǎn)面積測量成果的內容
    1房屋調查表
    2房屋分層分戶(hù)平面圖
    3房屋分層面積表
    4房屋分戶(hù)面積表
    5共有建筑面積分攤方案表
    6成果審批表
6.2  房產(chǎn)面積測量成果的檢查制度
房產(chǎn)面積測量成果實(shí)行三級檢查。各級檢查中發(fā)現的問(wèn)題，必須做好記錄，填寫(xiě)房產(chǎn)面積測量成果的檢查記錄表，提出處理意見(jiàn)，并督促作業(yè)人員及時(shí)修正。
6.2.1  一級檢查：是保證測量成果質(zhì)量的重要環(huán)節。作業(yè)人員實(shí)行自檢和互檢，一旦發(fā)現遺漏或錯誤，必須立即補上或修正。
6.2.2  二級檢查：二級檢查為過(guò)程檢查，在一級檢查的基礎上，由作業(yè)組的專(zhuān)職或兼職檢查人員承擔。
6.2.3  三級檢查：在二級檢查的基礎上，由施測單位的質(zhì)量檢查機構和專(zhuān)職檢查人員對成果質(zhì)量實(shí)行最終檢查。
6.3  檢查項目及內容
6.3.1  房屋調查的檢查
    1房產(chǎn)要素調查的內容與填寫(xiě)是否齊全、正確。
    2調查表中的房屋權界線(xiàn)示意圖上的房屋權界線(xiàn)、房屋四面墻體歸屬，以及有關(guān)說(shuō)明、符號是否正確。
    3房屋位置是否與建筑紅線(xiàn)圖相符。
6.3.2  房產(chǎn)面積測算的檢查
    1房屋尺寸丈量方法是否正確，采集的數據是否準確，是否符合精度要求。
    2房屋分層分戶(hù)平面圖的繪制是否正確，其尺寸是否與工作草圖上的數據一致。
    3房產(chǎn)面積的計算方法是否正確，精度是否符合要求。
    4功能區的劃分、共有面積的界定和分攤方案是否符合規定。
6.4  房產(chǎn)面積測量報告
6.4.1  房產(chǎn)面積測量報告的內容
    1項目概況
    2委托書(shū)
    3房產(chǎn)面積計算說(shuō)明
    4房屋調查表
    5房屋分層分戶(hù)平面圖
    6房屋分層面積表
    7房屋分戶(hù)面積表
    8共有建筑面積分攤方案表
    9成果審批表
    10成果使用說(shuō)明
6.4.2  房產(chǎn)面積測量報告的樣式
    房產(chǎn)面積測量報告的樣式見(jiàn)附錄E

 附錄A房屋產(chǎn)別分類(lèi)表

附錄B房屋建筑結構分類(lèi)表

附錄C房屋用途分類(lèi)表 

附錄D房產(chǎn)測量草圖示例

測量單位                    測量員                       測量日期

附錄E房產(chǎn)面積測量報告的樣式

⑴ 報告概況

報告編號：房產(chǎn)測（    ）字第         號
一、 委托單位：
二、 項目概況：
a) 名稱(chēng)：
b) 坐落：
c) 類(lèi)別：
d) 結構：
e) 層數：
f) 建筑面積：
三、 測繪類(lèi)別：
四、 測繪日期：
五、 測繪依據：
1國家標準：《房產(chǎn)測量規范》GB/T17986—2000
2《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則》
3委托方提供的各項資料：建設工程規劃許可證、規劃紅線(xiàn)圖、施工許可證、規劃竣工測量報告等有關(guān)建房證件（復印件）；施工平面圖、立面圖、剖面圖一套；門(mén)牌號證明。
 ⑵房產(chǎn)測繪項目委托書(shū)

房屋測繪委托書(shū)
××測繪單位：
我方需要辦理       測繪，特委托貴單位按國家標準《房產(chǎn)測量規范》及《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則》等相關(guān)規定，對坐落于         區            路、街、巷         號，項目名稱(chēng)：           陽(yáng)臺狀況：           的          房屋進(jìn)行實(shí)地勘測，出具測繪成果。我方負責提供測量所需的下列資料：   
                                                                
   協(xié)助貴單位工作人員完成測繪，自愿按物價(jià)局核定的價(jià)格繳納測繪費用。特此委托。
預交：

委托人：
(簽章)
經(jīng)辦人：
聯(lián)系電話(huà)：
委托日期：  年  月  日
 ⑶房產(chǎn)面積計算說(shuō)明

房產(chǎn)面積計算說(shuō)明

一、測量依據
1．國家標準《房產(chǎn)測量規范》GB/17986-2000。
2．《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分攤規則》。
3．委托人提供的有關(guān)資料。
    二、本報告中使用的長(cháng)度單位為米，面積單位為平方米。房屋分層分戶(hù)平面圖上所示尺寸為點(diǎn)中（軸線(xiàn)）尺寸，墻體厚度按    m計算，陽(yáng)臺外邊線(xiàn)為實(shí)線(xiàn)的陽(yáng)臺為封閉陽(yáng)臺，陽(yáng)臺外邊線(xiàn)為虛線(xiàn)的陽(yáng)臺為不封閉陽(yáng)臺。
    三、面積計算
1．本報告是根據委托方的要求，采用手持式紅外線(xiàn)測距儀對房屋進(jìn)行實(shí)地丈量，根據實(shí)際尺寸繪制分層分戶(hù)平面圖。
2．建筑面積是采用建設部認證的           軟件計算及分攤。
    四、其它
1．本報告所述面積，是指按現場(chǎng)勘測該房產(chǎn)的實(shí)際建筑面積、房屋登記面積以登記部門(mén)確認的面積為準。
2．本報告為測繪成果，不能作為權屬證明。
3．本報告是委托方申請房屋登記的必要件，在辦理房屋登記時(shí)，與其它有關(guān)資料一并交房屋登記部門(mén)。
4．我方與委托方?jīng)]有利害關(guān)系或偏見(jiàn)，也與有關(guān)當事人沒(méi)有利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
5．本報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準確的，保證本報告中所涉及的測量成果和計算成果是客觀(guān)、公正、準確和規范的。我方對報告中涉及的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負責。
6．本成果報告在正式提交前，已提請委托方檢查校對。
7．委托方對房產(chǎn)測繪成果有異議的，按《房產(chǎn)測繪管理辦法》的規定，可以委托國家認定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構鑒定。
8．本報告一式兩份，一份交委托方申請房屋登記，一份由測繪單位存檔備案。
測繪單位：
測 繪 員：
年    月    日

⑷房屋調查表

測量號                              

⑸房屋分層分戶(hù)平面圖。
房屋分層分戶(hù)平面圖

勘測：    校對：    復核：         1:200            日期：

⑹房屋樓層面積對照表
樓層面積對照表
測 量 號:           
房屋坐落:   

勘測：      校對：      復核：                 日期：

⑺房屋戶(hù)室面積對照表
戶(hù)室面積對照表
測 量 號: 
房屋坐落: 

勘測：      校對：      復核：                 日期：

⑻共有建筑面積分攤方案表
測 量 號：

⑼成果審批表

測量成果審批表