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       土地市場(chǎng)冰火兩重天 ??財政部今天公布了8月份的數據，1-8月份土地出讓收入比去年同期已經(jīng)減少了超過(guò)一萬(wàn)億，下降38.4%。土地市場(chǎng)的這種快速跌落正在成為今年的新常態(tài)，即使8月份的房地產(chǎn)銷(xiāo)售已明顯回暖，但能拉動(dòng)的土地市場(chǎng)也僅僅限于少數一二線(xiàn)城市。 ??土地出讓收入一直是地方全口徑收入的重要組成部分，也是地方國企資本運作的重要工具。而今，土地市場(chǎng)的大規模遇冷可能會(huì )對地方財政穩增長(cháng)措施帶來(lái)一定影響。 ??導讀 ??盡管供應減少了，但從成交情況來(lái)看，大量土地還是出現了流拍。全國300個(gè)城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%，同比減少 36%；成交面積 5389 萬(wàn)平方米，環(huán)比減少 29%，同比減少 40%。成交環(huán)比、同比減少的幅度，均大大超過(guò)了供應環(huán)比、同比減少的幅度。 ??本報記者 張曉玲  ??實(shí)習記者 萬(wàn)雅婧 深圳報道 ??一面是北京五環(huán)外拍出樓面地價(jià)5萬(wàn)的“地王”，一面是許多二三線(xiàn)城市土地流拍，供需失衡。 ??這正是當下房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)的折射。9月15日財政部公布的數據顯示，8月份房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增長(cháng)28.1%，主要是受房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖帶動(dòng)。但銷(xiāo)售回暖并沒(méi)有帶動(dòng)土地收入同步增長(cháng)，相反土地市場(chǎng)仍保持高速回落的態(tài)勢，1-8月，國有土地使用權出讓收入同比下降38.4%。 ??地價(jià)、房?jì)r(jià)無(wú)疑具有相互的傳導效應，土地市場(chǎng)的火爆僅限于北上廣深這樣的少數城市，大多數的二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市樓市依舊冷清尷尬。 ??一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回暖成為了開(kāi)發(fā)商對于該等區域的“安全性”確證，導致他們集中跑到一線(xiàn)城市哄搶土地，而這反過(guò)來(lái)又加劇了三四線(xiàn)的去庫存困境。 ??開(kāi)發(fā)商們的心里也充滿(mǎn)了矛盾，不能去過(guò)剩的三四線(xiàn)，只能搶一二線(xiàn)尤其是一線(xiàn)土地，8月份房地產(chǎn)投資增速再次創(chuàng )下新低；但這種過(guò)度的哄搶?zhuān)呀?jīng)將一線(xiàn)土地價(jià)格推至天價(jià)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)堪憂(yōu)。 ?? ??8月31日到9月9日，10天內，北京出現了連續4宗樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)的地王。 ??這四幅地塊分別位于石榴莊、東壩以及孫河，除了石榴莊位于四環(huán)外，其他三幅都是在北京五環(huán)外，在兩三年前，都是入不了開(kāi)發(fā)商的眼。 ??然而，在2015年房企扎堆一線(xiàn)、激烈競爭之下，這些地塊也成了香餑餑，地價(jià)翻倍增長(cháng)。而賣(mài)出這些土地，讓北京市今年的土地出讓金一舉突破了1000億，達到了1012.83億。 ??不僅是北京。中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示：截至9月13日，一二線(xiàn)城市在金九銀十初期，出現了地王頻出的現象。9月一線(xiàn)城市成交7宗住宅土地，平均溢價(jià)率超過(guò)34.53%。平均樓面價(jià)達到了1.73萬(wàn)的年內最高點(diǎn)，二線(xiàn)城市也已經(jīng)成交了72宗土地，平均溢價(jià)率高達47%。平均樓面價(jià)也達到了3715元每平米，均為年內最高點(diǎn)，也創(chuàng )造了最近幾年的最高紀錄。 ??從房企動(dòng)向來(lái)看，2015年，前十大標桿房企拿地全面回歸一二線(xiàn)，標桿房企一線(xiàn)城市已經(jīng)購入土地面積684萬(wàn)平米，二線(xiàn)城市購入土地2959萬(wàn)平米。這兩大指標均處于歷史最高紀錄。年內，標桿房企在一線(xiàn)城市拿地占比高達12.4%，而在一二線(xiàn)城市合計高達65.9%，基本已經(jīng)放棄三四線(xiàn)市場(chǎng)。 ??進(jìn)入9月，標桿房企在一線(xiàn)搶地更加明顯。截至15日，標桿房企一線(xiàn)搶地已達130.22億，其中北京一地已過(guò)百億。 ??據公開(kāi)數據統計，2015年以來(lái)，總價(jià)地王和單價(jià)地王均位于一線(xiàn)城市。全國土地成交總價(jià)最高為廣州海珠區廣紙片區地塊，總價(jià)為88.9億元；樓面單價(jià)最高的為深圳福田區深南香蜜立交西北側地塊，樓面單價(jià)為7.77萬(wàn)元/平方米。 ??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，一線(xiàn)城市最被標桿房企看好，雖然地價(jià)不低，但市場(chǎng)成交的熱度高，能夠維持一定的去化，而且一線(xiàn)城市房企庫存、土地部分消耗比較嚴重，房企自然積極補充一二線(xiàn)城市的土地，相對而言，對三四線(xiàn)城市的拿地積極性不是那么高。 ?? ??與一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的火爆形成強烈對比的是，很多的二三線(xiàn)、三四線(xiàn)城市土地出現了流拍，整體冷清。 ??中國指數研究院提供的數據顯示，從供應情況看，8月份全國300個(gè)城市共推出土地2610宗，環(huán)比減少5%，同比減少3%；推出土地面積8975萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1%，同比減少17%。 ??盡管供應減少了，但從成交情況來(lái)看，大量土地還是出現了流拍。全國300個(gè)城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬(wàn)平方米，環(huán)比減少29%，同比減少40%。成交環(huán)比、同比減少的幅度，均大大超過(guò)了供應環(huán)比、同比減少的幅度。 ??在CRIC監測的300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地中，7月土地市場(chǎng)成交面積3190萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%，成交總價(jià)914億元，較6月下降32%；8月成交繼續大幅回落，成交建筑面積2884萬(wàn)平方米，同比下滑55.1%。成交總價(jià)710億元，較7月下降35%；7、8月出讓的土地中，一線(xiàn)城市成交金額占27%，二線(xiàn)城市占57%，三四線(xiàn)城市僅占16%。 ??對于上述現象，有業(yè)內人士分析，目前一線(xiàn)城市供應用地相對減少且供應的土地多位于市郊，二三線(xiàn)城市雖然供應用地較多，但對開(kāi)發(fā)商難以產(chǎn)生足夠的吸引力，所以土地流拍的現象便時(shí)常發(fā)生。 ??這300個(gè)城市絕大部分是二三線(xiàn)城市。而從典型的十大城市來(lái)看，也分化嚴重。據中指數據顯示，8月重慶宅地供應量繼續下滑，環(huán)比減少38%，成交的12宗宅地全部底價(jià)出讓?zhuān)骄鐑r(jià)率為0，底價(jià)成交低迷之勢一時(shí)難以轉變。 ??成都宅地供求量已連續4個(gè)月下滑，8月供地量環(huán)比再降62%，為年內單月最低值；成交量方面環(huán)比下滑93%，本月僅成交1宗宅地，天府新區華府板塊3宗地和成華區1宗宅地均遭遇流拍。 ??南昌住宅用地供求量由上月觸頂后大幅回落，環(huán)比降幅均超七成，重回之前的低位水平。8月成交地塊以工業(yè)用地及南昌縣地塊為主，主城區表現較萎靡。 ??不過(guò)，CRIC數據亦顯示，在市場(chǎng)低迷的情況下，部分二線(xiàn)城市如杭州、武漢、南京、廈門(mén)等卻受到房企熱捧。房企如碧桂園、中鐵、華潤、中水電等實(shí)力企業(yè)的高價(jià)買(mǎi)地，促使這些城市宅地推出與成交樓面均價(jià)有所回升。相比之下，三四線(xiàn)城市則“壓力山大”，僅有少量經(jīng)濟較為發(fā)達的城市如佛山、南通等出現高溢價(jià)成交的情況。 ?? ??8月尤其是9月，大型房企拿地投資的積極性增加，但不同房企之間分歧加大，反映了開(kāi)發(fā)商群體的矛盾心理。 ??一些原本投資相對保守的房企近期開(kāi)始發(fā)力，如龍湖7月在土地市場(chǎng)投入總資金達62.75億元，9月份更在北京拿下一幅地王。 ??但對龍湖來(lái)說(shuō)，在一線(xiàn)城市的搶地已經(jīng)超越了傳統的地價(jià)-房?jì)r(jià)的成本測算體系，在孫河高價(jià)拿地，某種程度上是因為龍湖此前在這里已有布局，此次拿地可以形成聯(lián)動(dòng)效應，平衡成本和風(fēng)險。 ??今年在一二線(xiàn)搶下5幅高價(jià)地的華潤，費用超過(guò)400億，華潤對其拿地的心態(tài)剖析，也反映了公司的無(wú)奈。華潤置地稱(chēng)，針對局部城市土地競拍市場(chǎng)可能過(guò)熱的預判，并已放棄參與競買(mǎi)北京孫河、東壩、石榴莊等高總價(jià)地塊。上半年在土地市場(chǎng)的表現，是公司在穩健執行投資策略之時(shí)與部分重點(diǎn)城市供地節奏偶合的結果。 ??一、二線(xiàn)地王的爭搶者，也發(fā)生了變化。以往出現在一二線(xiàn)地王爭奪中的融創(chuàng )、泰禾、萬(wàn)科、恒大等已經(jīng)不見(jiàn)蹤影，取而代之的更多是央企、地方國企。 ??以9月9日的孫河地塊為例，參與孫河拿地的共有12家企業(yè)或聯(lián)合體，其中央企或央企聯(lián)合體有5家：方興、保利（龍湖、首開(kāi)、平安聯(lián)合體）、中糧、葛洲壩、中鐵建；還有一家遠洋地產(chǎn)，其大股東為險資中國人壽；3家為北京市（區）國資背景的企業(yè)，分別為金融街、天恒、金隅大成；中小民營(yíng)企業(yè)只有中駿置業(yè)和懋源，此外還有一家上市房企金地。 ??從今年北京土地市場(chǎng)成交結果來(lái)看，今年主要的拿地大戶(hù)特別是優(yōu)質(zhì)地塊拿地大戶(hù)也是保利、華潤、方興、中鐵建這樣的央企，以及首開(kāi)、城建、天恒這樣具有國資背景的房企。 ??還有一個(gè)趨勢是，為了分散風(fēng)險，即使是央企或國企，大多數仍為聯(lián)合拿地，如陽(yáng)光城平安在上海，保利首開(kāi)、中鐵建方興在北京，合作成了房企獲取“地王”的主要方式。 ??“京城土地價(jià)格的上揚，后期高房?jì)r(jià)的支撐乏力，利潤空間壓縮使得不少房企被迫調整拿地策略，甚至運營(yíng)策略?！北本┮晃粯I(yè)內人士指出。 ??21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng )們，正在通過(guò)盤(pán)活存量市場(chǎng)、兼并收購、強強合作等來(lái)獲得新的土地資源。 ??萬(wàn)科與萬(wàn)達的合作，據萬(wàn)科高級副總裁譚華杰透露，雙方的合作正在緊鑼密鼓進(jìn)行中，預計今年能達成至少一個(gè)重大合作項目，而雙方的合作規模將超過(guò)千億。 ??恒大地產(chǎn)目前帳上現金充足，恒大董事局主席許家印表示，后續要通過(guò)并購來(lái)擴充土地儲備。 ??而融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌則公開(kāi)表示北京地價(jià)已經(jīng)太高，其近期重點(diǎn)也是在成都、武漢、南京等二線(xiàn)城市拓展。(編輯 譚翊飛)

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